山东省济阳县菅家社区投资收益权

项目分析：
优势：1、济阳大盘，体量较大。2、规模效应，未来发展潜力较大。
劣势：1、高层产品期房。2、县城南部，目前配套欠佳。
③银都花园：西部核心地段的城市综合体，紧靠汽车站，商业配套浓厚。
城市性质和发展目标：济南市的次中心城市，是实施城市“北跨”的重要承接地，以发展机械、煤电、化工和农副产品加工为重点的现代化城市。
城市规模:全县辖8镇2个办事处、850个行政村居，人口55万城区人口，城区人口约10万人。计划到2020年规划建设用地规模41.15平方公里，城区人口规模35万人。
（4）项目解析：
投资权项目解析
菅家社区二期      土地批次      第1批      第2批      第3批      合计
     土地面积      70亩      70亩      83.6亩      223.6亩
     供地时间      成交之日起6个月内      成交之日起12个月内      成交之日起18个月内      18个月内供应完成
     现金付款方式      1个月内付款至4000万      7个月内付款至7000万      13个月内付款至10000万      
     现金部分      4000万      3000万      3000万      10000万
     工程建设      5800万      6800万      8704万      21304万
     项目总投资      31304万元
     投资权溢价      溢价部分全部转为菅家社区工程项目建设
 
（5）后期使用权溢价分成比例：5（政府）:5（投资人）。（具体以拍卖文件为准）
（6）工程结算参考标准（终按照山东省08年定额以及信息价等做为决算标准，以下为菅家社区一期工程建设参考）
四、项目SWOT分析
1、优势：
（1）地块区位优势明显，属于济阳今后发展的重点区域，离市政府约5分钟车程。离济阳老城区8分钟左右车程。
（2）周边配套完善。斜对面是济阳县人民医院。济阳长途汽车站、行政单位（消防大队、人民法院、民政局、技术监督局）、大型企业（欧克家具厂、远达彩印包装公司、广汽本田销售公司）众多、刚需强。均在项目1公里辐射范围内。而且地块西南角澄波湖学校也正在开工建设。
（3）环境优美。项目距离济阳澄波湖公园1公里，每年澄波湖大型水上乐园都会吸引大量游客前来游玩，景色优美，宜商宜居。
（4）交通便利。交通极为方便。周边路网已逐渐形成，地块紧邻城市主干道新元大街南侧，省道、国道、高速环绕，交通便捷。
（5）该项目有大量安置房需要投资修建，侧面优惠了投资人的土地价格。
（6）济阳县是中国“食品工业强县”，以食品加工业为主要经济支柱，受到济南的辐射作用，人均收入高，消费能力强，有极强购买能力。
2、劣势：本案所处地区区域经济发展薄弱，辐射力有限，且区域内无大型商业体，较难吸引人气。
3、机会：
（1）本项目在济阳县新城区城市发展中轴线上，属于济阳西进南扩的城市发展目标区域，是济阳县重点打造区域。未来发展前景良好。
（2）随着周边大明賸景、北岸新城等现代住宅的兴起，能给项目带来部分稳定的消费群体。
4、威胁：
（1）济阳县区的在售楼盘和待开发项目将对本项目构成威胁。
（2）受国家调控政策影响，房产市场陷入僵持、低迷，整体房产市场不容乐观。
五、济阳县房地产和土地市场
1、房地产开发情况
  近期在房地产市场出现短期疲软的情况下，济阳的房地产市场依然如火如荼，主要原因为：
  （1）济阳紧邻省会济南，得天独厚的区位优势助推了房地产业的发展。
  （2）济阳的城市化进程，为房地产业开创了良好的局面。
  （3）居民收入提高和农转非人口的增加，为济阳的商品房市场带来了众多买家，为商业地产增实了基础。
项目介绍:
1、项目范围：
  本项目位于济阳县菅家社区，新元大街南侧，银河路西侧。
2、项目基本情况：
  片区整理总面积约223.6亩，有拆迁；
  后期可供出让土地:223.6亩；
地块规划设计条件：容积率2.6-3.3，建筑密度18%-20%，绿地率≥30%，二类居住用地，无商服。（用地性质可调整）
3、项目内容
  （1）本投资收益权包含1亿元现金部分+ 2.1304亿元工程部分，
  工程部分：涵盖安置房建设（工程量为2.1304亿元）
  投资权起拍价为3.1304亿元。
  （2）竞得人按成交价向委托方支付相应的现金，项目竞买保证金2000万元。
  （3）付款时间和供地时间：自项目成交之日起，1个月内支付投资权价款至4000万元，且6个月内完成工程总投资完成5800万元（以济阳县财政局与住建局核算为准），由济阳县群利投资有限公司代表济阳县人民政府协调相关部门完成批次土地出让供应约70亩；
  自项目成交之日起，7个月内支付投资权价款至7000万，且12个月内完成工程总投资完成12600万元（以济阳县财政局与住建局核算为准），由济阳县群利投资有限公司代表济阳县人民政府协调相关部门完成第二批次土地出让供应约70亩；
  自项目成交之日起，13个月内投资人支付完投资收益权价款现金部分，且18个月内完成安置房工程建设且验收合格，由济阳县群利投资有限公司代表济阳县人民政府协调相关部门在安置房工程验收合格后一个月内进行供应剩余的土地约83.6亩；